Перейти до вмісту 
Здали пай в оренду
1. Що говорить закон?
Українське законодавство встановлює чіткі вимоги до оренди земельних ділянок, у тому числі паїв:
• ст. 21 Закону “Про оренду землі” – визначає, що орендна плата, її розмір, форма та строки встановлюються в договорі, і орендар зобов’язаний дотримуватись цих умов.
• ст. 24 того ж закону – орендар зобов’язаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату.
• ст. 32 – передбачає можливість дострокового розірвання договору в судовому порядку в разі порушення умов договору.
• ст. 782 Цивільного кодексу України – допускає дострокове розірвання договору, якщо наймач (орендар) не сплачує плату понад 3 місяці.
• ст. 651 ЦКУ – визначає, що істотне порушення договору є підставою для його розірвання.
2. Коли є підстави для розірвання договору?
А) Систематична несплата орендної плати
Якщо орендар не сплачує орендну плату два і більше разів, це вважається систематичним порушенням (навіть якщо борг потім погашається).
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.02.2022 у справі № 921/111/21 підтверджує: дворазова несплата – достатня підстава для розірвання договору оренди.
Б) Часткова оплата або затримка платежів
Якщо орендар регулярно вносить плату не повністю або з істотною затримкою, це теж може бути визнано судом як істотне порушення.
В) Інші порушення умов договору
• нецільове використання землі;
• передача ділянки в суборенду без письмової згоди орендодавця;
• самовільне розміщення забудови;
• забруднення ділянки.
3. Судова практика: приклади
Справа № 97370947/627/1068/20 (2021):
Орендар не сплачував орендну плату впродовж року. Під час розгляду справи борг був частково погашений. Суд визнав наявність порушення, але не розірвав договір, оскільки орендар відновив виконання зобов’язань.
Справа № 921/111/21:
Орендар не сплачував орендну плату двічі. Верховний Суд зазначив: навіть якщо плату внесено згодом, факт дворазової несплати є достатнім для розірвання договору.
4. Покроковий алгоритм дій для власника землі
КРОК 1. Перевірте умови договору
Знайдіть у тексті договору:
• строки сплати орендної плати;
• форму оплати;
• розмір орендної плати;
• санкції за порушення.
КРОК 2. Зберіть докази несплати
Підготуйте:
• банківські виписки;
• копію договору;
• листи чи повідомлення орендарю (якщо такі надсилалися);
• відповідь або її відсутність.
КРОК 3. Направте письмову претензію
Складіть лист-попередження із зазначенням:
• періоду несплати;
• вимоги погасити борг протягом 10–20 днів;
• попередження про розірвання договору.
Надішліть лист рекомендованим з повідомленням про вручення або вручіть особисто під підпис.
КРОК 4. Підготуйте позов до суду
У разі ігнорування – готуйте позов до суду з вимогою розірвати договір. У позов слід включити:
• вимогу про розірвання договору;
• обґрунтування порушень;
• підтвердження факту несплати;
• копію договору;
• докази направлення претензій.
КРОК 5. Зверніться до суду
Справи щодо оренди розглядають господарські або цивільні суди залежно від сторін (фізособа чи юрособа).
КРОК 6. Реєстрація рішення
Після отримання рішення про розірвання договору — подайте його до Держгеокадастру чи Нотаріуса, щоб внести зміни до Державного земельного кадастру і Державного реєстру речових прав.
5. Важливі нюанси
• Розірвання договору достроково можливе лише через суд, навіть якщо в договорі передбачена можливість розірвання в односторонньому порядку.
• Не зволікайте з фіксацією порушень: що раніше зберете докази — то ефективніше діятиме судовий механізм.
• Військовий стан не скасовує обов’язок орендаря платити, хоча в окремих випадках може впливати на строки чи відповідальність (але лише за рішенням суду).
6. Корисні посилання
• Закон України “Про оренду землі” (на сайті ВРУ)
7. Заклик до дії
Якщо орендар:
• не платить орендну плату,
• порушує умови договору,
• ігнорує ваші звернення,
— дійте! Зволікання може призвести до втрати контролю над землею.
Ми допоможемо:
• оцінити договір;
• зібрати докази;
• підготувати позов;
• супроводити судовий процес;
• провести всі дії після розірвання договору.
Звертайтесь до адвокатської компанії «Олексій Кухар і партнери» якщо потрібна допомога адвоката.
Захист прав власника землі — це юридично чітка і вирішувана справа. Головне — діяти вчасно.
